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房企激戰大灣區
2019-11-22 09:07:46 來源: 新京報
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  房企激戰大灣區

  去年,TOP30房企在大灣區貨值達5.73萬億,今年已有超20家外來房企涌入大灣區

  從2016年至今,多家外來房企爭相涌入粵港澳大灣區。圖/視覺中國

  房企在大灣區城市舊改、產業小鎮等方面尋求機遇,圖為港珠澳大橋。圖/視覺中國

  機構數據顯示,10月,大灣區9城新建住宅總成交量較去年同期增加5%。 圖/視覺中國

  綿長的海岸線交界、亞熱帶的季風拂過北緯21°,粵港澳大灣區與世界三大灣區并立,面向太平洋,是中國開放程度和市場化程度最高、發展活力最強的地區之一。自粵港澳大灣區(以下簡稱“大灣區”)誕生之日起,這片區域就成為房企爭先恐后搶占的熱土。今年以來,陸續有多家外來房企新增大灣區布局,據新京報記者不完全統計,超過20家外來房企涌入大灣區,將大灣區作為其全國化布局的戰略要地。

  朗詩、寶龍首進大灣區

  今年2月,中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,粵港澳大灣區包括香港特別行政區、澳門特別行政區和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市,總面積5.6萬平方公里。

  在大灣區的版圖中,各路房企擇址落子。從2016年至今,世茂、首創、泰禾、陽光城、金茂、金科、禹洲、龍湖、融創、福晟、遠洋、新城、旭輝、綠城中國等多家外來房企爭相涌入粵港澳大灣區的“戰場”。而今年上半年,又新增20余家外來房企涌入大灣區,將大灣區作為其全國化布局的戰略要地。

  今年4月23日,起家于南京的專注于做綠色地產的朗詩綠色集團有限公司,以合作方式進入中山市,這是朗詩首次進入粵港澳大灣區布局。朗詩表示,將加大在大灣區的布局,為廣大用戶提供包括住宅、公寓、寫字樓等更適合當地氣候條件的產品。

  今年11月,總部位于上海的寶龍地產以20.5億元競得珠海高新區港灣大道北、金峰北路東側地塊,規劃打造成為高新區第一個大型商業綜合體,這也是寶龍地產入駐粵港澳大灣區的首個項目。

  多家房企加大投資力度

  除了首次入駐大灣區外,不少房企紛紛新增大灣區的城市布局。以大灣區重要節點城市佛山為例,據不完全統計,新增9家外來房企進入佛山布局。榮盛地產、中駿、藍光、東亞新華、禹洲地產、力高、星河控股、鑫苑地產均是首次進入佛山,擴展了其在大灣區重要節點城市的布局。

  此外,惠州、東莞、肇慶、江門也成為今年房企進入的熱點城市。今年11月,遠洋集團與中信集團旗下子公司中信正業簽約戰略合作,雙方將以惠州城市更新項目為戰略合作基點,全面展開戰略部署推進大灣區城市更新項目,以“基金孵化+開發商前置”開啟城市更新的新模式。據了解,此次是遠洋在惠州正式對外的首個動作。事實上,遠洋早在2005年就進入大灣區,目前,已經布局廣州、佛山、深圳及中山、香港等地,擁有超過20個項目。

  深耕大灣區的陽光城也在今年首次進入肇慶,作為外來房企,2016年,陽光城首次布局廣州,正式進入大灣區,隨后聚焦廣州、深圳、東莞、佛山等關鍵城市拿地,截至2019年6月,陽光城已在廣東省布局13個城市。

  本土房企龍光地產在大灣區具有先發優勢。今年7月,憑借新進入城市江門,龍光已經實現在粵港澳大灣區9大內地城市的全覆蓋。在龍光地產的布局中,大灣區已經占據其土地儲備的八成以上,其在大灣區的土儲總量超過5000億元。

  此外,今年不少來自京津冀和長三角的房企加大了在大灣區的投資力度,例如,首創置業新進入東莞,中糧地產進入惠州,榮盛地產進入佛山等;來自長三角的中駿集團、陽光城和弘陽也在大灣區重點城市布局。

  自今年以來,品牌房企大灣區的投資力度仍在加大。據好地網數據統計,截至今年前三季度,保利拿地額最高,達286.3億,拿地建筑面積為266.3萬平方米,拿地宗數為16宗。追隨保利之后,龍光、萬科、中海、華僑城在大灣區的投資金額均突破100億元。

  焦點1

  “碧恒萬”土儲總和超9500萬平方米

  早在《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺前,眾多房企就已搶先布局粵港澳大灣區的九城市。2017年、2018年,受“粵港澳大灣區”概念影響,大灣區九城土地總成交量連續兩年高速增長。克而瑞研究發布的報告顯示,截至2018年底,在粵港澳大灣區,TOP30房企的土地儲備貨值達5.73萬億元。

  碧桂園是粵港澳大灣區的最大受益者。據中原集團研究中心信息顯示,2018年末,碧桂園的土地儲備貨值和建面均名列第一,其中土儲建面超過5600萬平方米,是第二名恒大的2.6倍;擁有大灣區的土儲貨值達5713億元。2018年碧桂園國內權益合約銷售前十城市中,就包括粵港澳城市惠州、佛山、東莞及廣州。

  碧桂園在大灣區九城均有布局,佛山的土儲最多,達466萬平方米,廣州則有近400萬平方米。

  在2019年中期業績發布會上,碧桂園總裁兼執行董事莫斌透露,集團位于大灣區內的已獲取或潛在權益可售的資源合計達到了8986億元,其中在深圳已獲取的權益可售資源達到225億元。

  截至2018年底,恒大在大灣區的土儲貨值達到3820億元,在房企中排名第二。在2018年業績發布會上,中國恒大總裁夏海鈞表示,目前恒大在整個大灣區的土地儲備達2903萬平方米,在大灣區有109個項目,相應的土儲貨值為1.6萬億元左右。

  “未來幾年進入的一二線城市主要是大灣區,大灣區的核心就是深圳,這是我們近幾年重點進入的領域。隨著大灣區規劃的落實,會給我們帶來巨大的市場效益。”夏海鈞如此表示。

  而從深圳起家的萬科,在大灣區的土地儲備也相對較高。據中原集團研究中心信息顯示,截至2018年底,萬科在大灣區的土儲建面達1000萬平方米,土儲貨值達近2500億元。萬科雖然較重視大灣區,但近五年來僅在佛山、東莞、廣州、中山、珠海五城公開拿地。近五年,萬科雖未在公開市場摘得深圳地塊,但在深圳的在售、待售項目仍有25個,深圳仍是其主要布局區域。

  除了三大龍頭房企之外,起源于廣州的保利發展在大灣區的土儲也很豐厚,2018年底的土儲建面為1853萬平方米,占其集團總土儲建面的20%,土儲貨值為2788億元。保利發展近五年通過公開市場的拿地量很高,摘得的建面達1336萬平方米。其中廣州、佛山是其重倉區,每年拿地建面均超400萬平方米。

  焦點2

  龍光、佳兆業、融創持續加倉

  除了碧桂園、恒大等大型房企外,還有一些本土化的地方房企,憑借地緣優勢,手握優質土儲,深耕大灣區。其中,龍光地產、佳兆業在大灣區的土地貨值均超過2594.7億元。

  龍光地產在2018年度業績發布會上,透露其擁有土地儲備貨值4020億元,其中,粵港澳大灣區貨值為2889億元,占比71%。而2019年,龍光地產將有超過700億元的城市更新項目完成孵化并形成新供應。

  據悉,龍光地產重倉于深圳,儲備高附加值項目,在深圳擁有10多個地鐵物業項目。國信證券研究報告指出,龍光地產在粵港澳大灣區的平均土儲成本不到售價的30%,具有顯著的先發優勢。

  大灣區也是佳兆業的深耕重地。佳兆業今年上半年347億元的銷售額中,有58%來源于大灣區,30%來源于深圳合約銷售,33%來源于舊改。

  今年5月,標普發布評級公告稱,截至2018年底,佳兆業的城市更新項目占地面積約為3000萬平方米,其中99.5%位于大灣區,深圳和廣州各占約三分之一。佳兆業是該地區的“城市更新玩家”。

  除了本土房企加緊布局大灣區外,在規劃利好下,越來越多的外來房企也前來“分羹”。2016年,融創進入粵港澳大灣區并快速布局,目前土儲規模也較大。

  據中原集團研究中心信息顯示,2018年底,融創的土儲建面為1189萬平方米,土儲貨值為1846億元。2015年3月,融創成立廣深區域公司。2016年1月,融創成功進駐佛山,跨出了在珠三角布局的第一步,并在一年多時間內,接連布局粵港澳其他城市,包括東莞、惠州、珠海、中山、江門、肇慶。融創雖然在大灣區的土儲規模較大,但通過公開市場拿地較少,僅2016年首進廣東時,有通過公開市場拿地。

  焦點3

  “打法”從建房子到產城融合

  經歷了粗放到精細開發,如今,傳統的房地產開發已經不能滿足大灣區發展需求,隨著越來越多的房企進駐大灣區,房企開始在城市舊改、長租公寓、產業小鎮等方面尋求更多的機遇。

  恒大在深圳的土地儲備是3400萬平方米,90%多是舊城拆遷。對此,夏海鈞稱:“舊城拆遷將來是房地產巨大的市場。”

  今年10月15日至16日,碧桂園兩日內獲得粵港澳大灣區三個項目,其中包括東莞謝崗村更新單元改造項目。

  此外,隨著粵港澳大灣區規劃正式落地,產業發展帶動城市的效應也越來越明顯。事實上,碧桂園在粵港澳大灣區的產城融合布局早在2017年已經展開。惠州潼湖生態智慧區于2017年動工,2018年,碧桂園·深圳機器人產業園、順德新能源汽車小鎮相繼開園。

  在土地市場,房企一再搶灘布局大灣區,但在房地產市場,因受調控的影響,部分城市的去化壓力同樣存在。

  中原集團研究中心發布的今年10月粵港澳大灣區房地產月報顯示,10月,大灣區9城新建住宅總成交量較去年同期增加5%,江門、惠州、肇慶有所增加,佛山持平,其余各城均出現下跌。在成交均價方面,除深圳、東莞、珠海有所上漲,廣州持平外,其余各城均出現下跌。

  事實上,自2018年下半年起,同全國的市場走勢一樣,大灣區多城房地產市場出現了降溫。其中惠州、江門、肇慶成交量出現明顯的下滑趨勢,廣州、深圳下半年也出現了成交量下滑的現象。

  據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進介紹,并非所有大灣區的市場都被看好,粵港澳大灣區的邊緣地區,比如惠州、江門等地是存在庫存壓力的。而佛山、東莞、深圳等城市因為二手房的供應比較多,也會影響銷售。

  嚴躍進表示,很多房企追捧概念,覺得市場前景好,開始盲目布局拿地。事實上,開發商在布局的時候,除了考慮區域經濟活力外,還要考慮到流動人口、市場庫存等綜合因素。(記者 徐倩 袁秀麗)

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